คู่มือขออนุญาตสร้างบ้าน ตั้งแต่เตรียมเอกสารจนได้รับอนุมัติ

คู่มือขออนุญาตสร้างบ้าน ตั้งแต่เตรียมเอกสารจนได้รับอนุมัติ

ไม่ว่าคุณกำลังจะเป็นคนที่มีบ้านหลังแรกเป็นของตัวเอง หรือว่ากำลังจะซื้อบ้านพักตากอากาศหลังที่สอง ไปจนถึงกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่สามารถเป็น Home Office ได้ การจะสร้างบ้านหนึ่งหลังได้นั้น ขั้นตอนของการขออนุญาตก่อสร้างเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ไม่ใช่เพราะว่ากฎหมายกำหนดเท่านั้น แต่สิ่งนี้คือหลักประกันทางกฎหมาย และวิศวกรรม เพื่อที่จะได้ป้องกันปัญหาโครงสร้างของบ้าน ไปจนถึงปัญหาอื่น ๆ ซึ่งอาจเป็นอันตรายต่อผู้อยู่อาศัยภายในบ้าน รวมถึงผู้อยู่อาศัยบริเวณรอบด้วย

บทความนี้เราจะมากางคู่มือขั้นตอนการขออนุญาตสร้างบ้าน ตั้งแต่เริ่มต้นเตรียมเอกสาร จนถึงวันที่อนุมัติสำเร็จเรียบร้อย

รวมเหตุผลสำคัญ “ทำไมต้องขออนุญาตสร้างบ้านก่อนเริ่มก่อสร้าง?”

- ความสำคัญของการขออนุญาตก่อสร้าง: จะแบ่งออกได้เป็น 3 ข้อหลัก ๆ ดังนี้ 

1.เป็นความคุ้มครองทางกฎหมาย เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกสั่งระงับการก่อสร้าง ไปจนถึงการรื้อถอนอาคารที่อยู่ในประมวลกฎหมายตามมาตรา 40  และ 42 แห่ง พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร 

2.เป็นสิ่งจำเป็นต่อเงื่อนไขสำคัญในการขอสินเชื่อ ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้เราหรือไม่นั้น จำเป็นที่จะต้องมีใบขออนุญาตก่อสร้าง รวมถึงแบบแปลนบ้านซึ่งผ่านการอนุมัติจากท้องถิ่นแล้วเท่านั้น 

3.เป็นสิ่งจำเป็นต่อการขอทะเบียนบ้าน และสาธารณูปโภค ซึ่งเราจำเป็นที่จะต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) ถึงจะขอเลขที่บ้าน มิเตอร์น้ำประปาแบบถาวร  และมิเตอร์ไฟฟ้าได้

- กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: สำหรับกฎหมายที่ต้องรู้สำหรับการขอก่อสร้างอาคารนั้น จะมีตั้งแต่ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ( และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) กฎหมายหลักสำหรับกำหนดการก่อสร้าง ดัดแปลง รวมถึงรื้อถอนอาคารที่ต้องยื่นกับเจ้าพนักงานท้องถิ่น / พ.ร.บ. การผังเมือง พ.ศ. 2562 กฎหมายที่เป็นการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินตามสีผังเมือง ไม่ให้เราสร้างอาคารผิดประเภทในแต่ละพื้นที่ / กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543 ซึ่งมีเพื่อกำหนดเกณฑ์มาตรฐานสถาปัตยกรรม

- เพื่อความปลอดภัยของอาคาร  และผู้พักอาศัย: อย่างที่เกริ่นไปตั้งแต่แรก เพราะว่าการยื่นขอก่อสร้างอาคารจะตามมาด้วยการตรวจสอบความปลอดภัยของอาคารอย่างละเอียดก่อนเริ่มสร้างจริง ไม่ว่าจะการตรวจสอบวิศวกรรมโครงสร้างจากเจ้าหน้าที่ และวิศวกรวิชาชีพ ในเรื่องของการคำนวณรากฐาน การรับน้ำหนักของเสาเข็ม รวมถึงคาน, การตรวจสอบระยะร่นเพื่อความปลอดภัยจากเพลิงไหม้ ที่กำหนดให้ระยะห่างระหว่างอาคารกับแนวเขตดิน ต้องห่างอย่าง ระยะร่น 2 เมตร ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 ใช้สำหรับกรณีผนังบ้านมีช่องเปิด (ประตู/หน้าต่าง/ช่องแสง) แต่หากเป็นผนังทึบสามารถร่นได้ถึง 50 ซม. (หรือเว้น 0 ซม. ได้ถ้ามีหนังสือยินยอมจากข้างเคียง) ควรระบุเงื่อนไข "ช่องเปิด/ผนังทึบ"  และอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร เพื่อลดการลุกลามของไฟหากเกิดอุบัติเหตุขึ้นมา / การตรวจสอบสุขอนามัย และระบบสุขาภิบาล ในส่วนของท่อระบายน้ำ ถังบำบัดน้ำเสีย  และการระบายอากาศภายในบ้าน 

- เพื่อให้เป็นไปตามผังเมือง  และข้อกำหนดของพื้นที่: : ซึ่งจะมีการกำหนดข้อสำคัญเพื่อให้ในพื้นที่นั้นทุกคนได้อยู่ร่วมกันอย่างไม่เบียดเบียนโดยการไม่ผิดจากที่กฎหมายตั้งเอาไว้ ผ่านในเรื่องการควบคุมความหนาแน่น (FAR & OSR) จัดสรรการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Zoning)  และ ลดข้อพิพาทกับเพื่อนบ้าน

บ้านแบบไหนต้องขออนุญาตก่อสร้าง

อ้างอิงกฎหมายตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ส่งผลให้สิ่งปลูกสร้างแทบจะทุกประเภทในเขตควบคุมอาคาร (กทม., เทศบาล, หรือ อบต.) ต้องยื่นขออนุญาตก่อนเริ่มก่อสร้าง นั่นหมายรวมถึง ‘บ้าน’ ด้วย เราได้ทำการแยกประเภทของบ้านกับเงื่อนไขในการขออนุญาตที่ต่างกันมาให้ เพื่อไม่ให้ทุกคนตกหล่นในการทำเรื่องขออนุญาตในแบบอาคารของตัวเอง 

- บ้านเดี่ยว  และ บ้านแฝด: “ต้องขออนุญาตในทุกกรณี” ไม่ว่าจะสร้างขึ้นใหม่บนที่ดินเปล่า หรือรื้อถอนทั้งหมดก่อนจะสร้างขึ้นมาใหม่ก็ตาม 

- อาคารพาณิชย์: “ต้องขออนุญาตทุกกรณี” เป็นเพราะว่าเป็นอาคารใช้สอยเพื่อการค้า ซึ่งมีผู้เข้าใช้อาคารจำนวนมาก เลยมีเงื่อนไขว่าต้องตรวจสอบมาตรฐานวิศวกรรม ระยะถอยร่น  และระบบความปลอดภัย 

- ต่อเติมบ้าน: “ต้องขออนุญาต หากเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้” 1.มีการต่อเติมเพิ่มพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันเกิน 5 ตารางเมตร 2.เพิ่ม หรือ ลดจำนวน เสา / คาน 3.การดัดแปลงที่ใช้วัสดุต่างประเภทเดิม จนน้ำหนักลงสู่โครงสร้างเดิมเพิ่มขึ้นเกิน 10% แต่ “ไม่ต้องขออนุญาต” ถ้าการซ่อมแซมเล็กน้อยที่ไม่ใช่โครงสร้างรับน้ำหนัก (เช่น เปลี่ยนกระเบื้องพื้น ทาสี หรือซ่อมฝ้าเพดาน)

- รั้ว: “ต้องขออนุญาต” ถ้าเกิดว่ารั้วที่สร้างติดหรือกั้นระหว่างที่ดินเอกชน และสาธารณะ, รั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชนมีความสูงตั้งแต่ 10 เมตร แต่ “ไม่ต้องขออนุญาต” ถ้ารั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชนด้วยกันมีความสูงไม่ถึง 10 เมตร

- โรงจอดรถ: “ต้องขออนุญาต” ถ้าหากโรงจอดรถนั้นเป็นโครงสร้างถาวรที่ประกอบไปด้วยเสา และหลังคา ซึ่งตั้งแยกหรือต่อเติมติดกับตัวบ้าน โดยมีพื้นที่เกิน 5 ตารางเมตร แต่ “ไม่ต้องขออนุญาต” ถ้าเกิดว่าเป็นโครงกันหน้าร้านชั่วคราว เช่น กันสาดแบบพับเก็บได้ หลังคาผ้าใบเล็ก ๆ เป็นต้น  

- สิ่งปลูกสร้างอื่น ๆ:  และเหล่านี้คือสิ่งก่อสร้างที่ต้องขออนุญาต ป้ายโฆษณา / ป้ายชื่อร้าน, กำแพงกันดิน / เขื่อน, ถังเก็บน้ำ / หอถังน้ำ

ใครเป็นผู้ยื่นขออนุญาตก่อสร้างได้บ้าง 

- เจ้าของที่ดิน (เจ้าของอาคาร): ผู้มีสิทธิ์โดยตรง รวมถึงเป็นชื่อหลักในใบคำขออนุญาตก่อสร้าง สามารถเป็นผู้ดำเนินการยื่นเอกสารที่สำนักงานเขตหรือเทศบาลด้วยตัวเองได้เลย

- ผู้รับมอบอำนาจ / บริษัทรับสร้างบ้าน / สถาปนิกหรือวิศวกรที่ได้รับมอบหมาย: ผู้คนใน 3 ประเภทนี้สามารถยื่นเอกสารรวมถึงติดต่อเจ้าหน้าที่ในการขออนุญาตก่อสร้างแทนเจ้าของที่ดินได้ แต่จำเป็นที่จะต้องมี ‘หนังสือมอบอำนาจ’ ด้วย

ขั้นตอนการขออนุญาตสร้างบ้าน

ขั้นที่ 1 ตรวจสอบข้อกำหนดของพื้นที่: สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ จะต้องตรวจสอบผังเมือง (สี) ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน  และกฎหมายควบคุมอาคารในท้องที่ เช่น ข้อกำหนดเรื่องระยะถอยร่น แนวเขตถนน ความสูงอาคาร รวมถึงเปอร์เซ็นต์พื้นที่ว่าง (OSR)

ขั้นที่ 2 จัดทำแบบก่อสร้าง: ในส่วนนี้คือขั้นตอนที่เกิดขึ้นกับสถาปนิก และวิศวกรเขียนแบบบ้านเต็มรูปแบบ ซึ่งจะประกอบด้วย แบบสถาปัตยกรรม, แบบโครงสร้าง, แบบระบบไฟฟ้า,  และแบบระบบสุขาภิบาล

ขั้นที่ 3 เตรียมเอกสารให้ครบ: เอกสารจะมีค่อนข้างเยอะ แต่ก็ห้ามตกหล่นไปเลยแม้แต่เอกสารเดียว จะประกอบไปด้วย แบบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร (แบบ ข.1) / สำเนาโฉนดที่ดิน (ขนาดเท่าตัวจริงทุกหน้า) / สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้านของเจ้าของที่ดิน / แบบแปลนบ้านพร้อมรายการคำนวณ (ปกติใช้ 3–5 ชุด) / หนังสือยินยอม และหนังสือรับรองจากสถาปนิก/วิศวกรผู้ออกแบบ และผู้ควบคุมงาน / หนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน

ขั้นที่ 4 ยื่นคำขอต่อหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบ: จากนั้น ให้ทำการยื่นเอกสารทั้งหมด ณ กองช่าง เทศบาล, อบต., หรือสำนักงานเขต (กรุงเทพฯ) ในพื้นที่ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

ขั้นที่ 5 เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร และแบบ:  และแล้วก็เข้าสู่ขั้นตอนของการรีวิวเอกสารครั้งที่ 1 เจ้าพนักงานท้องถิ่น และนายช่างจะตรวจเช็กความถูกต้องของเอกสาร สิทธิ์ในที่ดิน ระยะร่น ระบบความปลอดภัย  และรายการคำนวณโครงสร้าง

ขั้นที่ 6 แก้ไขแบบ (หากมีข้อสังเกต):  และถ้าเกิดว่าเจ้าหน้าที่พบข้อผิดพลาด ยกตัวอย่าง ระยะร่นไม่ครบ หรือข้อกำหนดโครงสร้างไม่ผ่าน ก็จะถูกส่งหนังสือแจ้งให้ดำเนินการแก้ไขแบบแปลนภายในระยะเวลาที่กำหนด

ขั้นที่ 7 ได้รับใบอนุญาต และเริ่มก่อสร้างได้:  และในตอนสุดท้าย เมื่อแบบแปลนของเราผ่านการอนุมัติ เจ้าหน้านี้จะออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร (แบบ อ.1) เราก็ชำระค่าธรรมเนียมตามขนาดพื้นที่อาคาร เป็นอันสมบูรณ์พร้อมก่อสร้างต่อได้เลย

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

- ถ้ายังไม่ได้รับอนุญาต เริ่มก่อสร้างได้หรือไม่?: คำตอบคือ ‘ไม่ได้’ ว่ากันตามกฎหมาย ถ้าหากเราลงมือก่อสร้างก่อนที่ใบอนุญาตจะอนุมัติ จะถือว่ามีความผิดฐานก่อสร้างอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต สามารถโดนสั่งหยุด และรื้อถอน รวมถึงโดนปรับได้

- ถ้าต่อเติมบ้านต้องขออนุญาตทุกครั้งหรือไม่?: ต้องบอกว่า “ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตทุกครั้ง" ถ้าเกิดว่าการต่อเติมนั้นเข้าข่ายในส่วนของ การดัดแปลงอาคารเล็กน้อย (ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11) เช่น เปลี่ยนวัสดุหลังคา, เพิ่ม/ลด พื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร, เปลี่ยนผนัง ประตู หน้าต่าง, เปลี่ยนโครงสร้างอาคารที่ไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก

- หากแก้ไขแบบหลังได้รับอนุญาตแล้ว ต้องดำเนินการอย่างไร?: ข้อแรกคือเราต้องห้ามแอบสร้างก่อน แต่จะต้องดำเนินการยื่นเอกสาร ‘ขออนุญาตดัดแปลงอาคาร’ หรือ ‘ขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบแปลน’ ให้กับเจ้าพนักงานท้องถิ่นพิจารณาอนุมัติแบบใหม่ก่อน จากนั้นถึงจะลงมือแก้ไขได้

- ใบอนุญาตก่อสร้างมีอายุเท่าไร?: ทั้งนี้ทั้งนั้น อายุของใบอนุญาตก่อสร้างจะขึ้นอยู่กับ ‘ขนาดพื้นที่ของแต่ละอาคาร’ เช่น พื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร (ใบอนุญาตมีอายุ 1 ปี) / พื้นที่อาคารรวม 10,000 - 100,000 ตารางเมตร (ใบอนุญาตมีอายุ 2 ปี) / พื้นที่อาคารรวมเกิน 100,000 ตารางเมตรขึ้นไป (ใบอนุญาตมีอายุ 3 ปี)

- หากสร้างไม่ตรงกับแบบที่ได้รับอนุญาตจะเกิดอะไรขึ้น?: ถ้าเกิดเจ้าหน้าที่พบว่าอาคารหรือบ้านที่เราก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่ยื่นแบบแปลนเอาไว้ สิ่งที่ตามมาจะไล่ไปตามขั้นตอนเหล่านี้ 1.สั่งระงับการก่อสร้าง 2.สั่งให้แก้ไข 3.สั่งรื้อถอนอาคาร 4.โทษจำ และปรับ

อ่านมาถึงตรงนี้ เชื่อว่าคนที่กำลังจะเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง ได้พบว่าความละเอียดอ่อนก่อนจะสร้างบ้านได้นั้นสำคัญแค่ไหน เพราะสุดท้ายแล้วเป็นเรื่องของความปลอดภัยทั้งต่อตัวผู้อยู่อาศัยเอง เพื่อนบ้าน ตลอดจนถึงคนที่ใช้พื้นที่ส่วนนั้นเป็นประจำ เพราะฉะนั้น ทุกคนต้องยื่นเรื่องขออนุญาตสร้างบ้านให้ครบตามที่กฎหมายกำหนด แต่ถ้ากำลังมองว่าจะมีบ้านเป็นของตัวเองอยู่ สามารถพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยจาก  ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)   พร้อมช่วยซัพพอร์ตทุกสมดุลของที่อยู่อาศัยให้ทุกคน

หากสนใจยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง หรือปลูกสร้าง กับ ธอส. สามารถกรอกข้อมูลเพื่อรับคำแนะนำด้านสินเชื่อโดยตรงจากผู้เชี่ยวชาญของธนาคารได้ที่นี่ โดยเจ้าหน้าที่จะติดต่อกลับเพื่อให้ข้อมูลอย่างละเอียด  และดูแลคุณในทุกขั้นตอนของการขอสินเชื่อ

ธอส. มีทีมผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย พร้อมให้คำปรึกษา เปรียบเทียบ  และนำเสนอทางเลือกสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุด เพื่อให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ ติดต่อได้ที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้าน หรือผ่าน Facebook ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ติดตามข่าวสาร  และข้อมูลดี ๆ เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th หรือ GH Bank Call Center : 02 645 9000