ข้อควรคิดก่อนซื้อบ้านกับคนรัก: สร้างรากฐานมั่นคง เคียงคู่สู่ฝัน

ข้อควรคิดก่อนซื้อบ้านกับคนรัก: สร้างรากฐานมั่นคง เคียงคู่สู่ฝัน

การซื้อบ้านกับคนรักเป็นอีกก้าวสำคัญของความสัมพันธ์ เพราะบ้านไม่ได้เป็นเพียงสถานที่สำหรับอยู่อาศัย แต่เป็นภาระทางการเงิน และทรัพย์สินที่อาจผูกพันกันเป็นเวลาหลายสิบปี หลายคู่เริ่มต้นด้วยคำถามว่าบ้านหลังนี้สวยไหม หรือผ่อนเดือนละเท่าไร แต่ก่อนตัดสินใจจริง คำถามที่สำคัญไม่แพ้กันคือใครเป็นเจ้าของ ใครรับผิดชอบหนี้  และถ้าวันหนึ่งสถานการณ์เปลี่ยนไป บ้านหลังนี้จะจัดการอย่างไร โดยเฉพาะคู่รักที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรส เรื่องกรรมสิทธิ์ และมรดกควรคุยกันตั้งแต่ก่อนซื้อ ไม่ใช่รอให้เกิดปัญหาแล้วค่อยหาทางแก้ เพราะชื่อที่ปรากฏในเอกสารสิทธิ และภาระหนี้ไม่ได้เปลี่ยนไปตามสถานะความสัมพันธ์โดยอัตโนมัติ

ก่อนซื้อบ้าน ต้องตอบให้ได้ว่าเราซื้อบ้านเพื่ออะไร

ก่อนดูโครงการหรือยื่นกู้ ลองเริ่มจากการคุยกันว่าบ้านหลังนี้มีเป้าหมายอะไรสำหรับเรา

บ้านสำหรับอยู่ด้วยกัน หรือการลงทุนระยะยาว

หากตั้งใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก สิ่งสำคัญอาจเป็นทำเล การเดินทาง ขนาดพื้นที่ ฟังก์ชัน  และค่าใช้จ่ายที่เหมาะกับชีวิตประจำวัน แต่ถ้ามองเป็นการลงทุนด้วย ต้องพิจารณาเพิ่มทั้งสภาพตลาด ความต้องการเช่า สภาพคล่อง ค่าใช้จ่ายในการถือครอง  และความเป็นไปได้ในการขายต่อ ไม่ควรสมมติว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเสมอ การแยกเป้าหมายให้ชัดจะช่วยให้คู่รักตัดสินใจเรื่องทำเล ขนาดบ้าน  และงบประมาณได้ง่ายขึ้น

วางแผนชีวิต 5-10 ปีข้างหน้า

บ้านที่เหมาะกับชีวิตในวันนี้อาจไม่เหมาะกับชีวิตอีก 5-10 ปีข้างหน้า ลองคุยกันถึงเรื่องสำคัญ เช่น

• มีแผนแต่งงานหรือไม่
• มีแผนมีบุตรหรือไม่
• งานของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีโอกาสย้ายที่อยู่หรือไม่
• ต้องดูแลพ่อแม่หรือผู้สูงอายุในอนาคตหรือไม่
• รายได้มีแนวโน้มเพิ่มหรือลดอย่างไร
• หากต้องย้ายบ้านในอนาคต บ้านหลังนี้จะขายหรือปล่อยเช่าได้หรือไม่

ไม่จำเป็นต้องวางแผนชีวิตได้ครบทุกเรื่อง แต่ควรเห็นภาพร่วมกันมากพอที่จะไม่ซื้อบ้านที่กลายเป็นภาระเมื่อชีวิตเปลี่ยน

7 เรื่องที่คู่รักต้องคุยกันให้ชัดก่อนเซ็นซื้อบ้าน

1. งบประมาณที่เราจ่ายไหวจริงอยู่ที่เท่าไร

อย่าเริ่มจากคำถามว่าธนาคารให้กู้เท่าไร แต่ให้เริ่มจากเราสองคนผ่อนเท่าไรแล้วชีวิตยังไม่ตึงเกินไป นอกจากค่างวดบ้าน ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเดินทาง ค่าซ่อมบำรุง  และเงินสำรองฉุกเฉิน หากทั้งคู่มีรายได้ไม่เท่ากัน อาจไม่จำเป็นต้องแบ่งค่าใช้จ่ายแบบ 50:50 เสมอไป การกำหนดสัดส่วนที่สัมพันธ์กับรายได้ และภาระของแต่ละฝ่ายอาจเป็นธรรมกว่า

2. ใครออกเงินเท่าไร

เรื่องเงินที่ควรคุยให้ชัดมีมากกว่าค่างวด เช่น

• เงินดาวน์ใครเป็นคนจ่าย
• ค่าโอน และค่าใช้จ่ายวันซื้อแบ่งอย่างไร
• ค่าตกแต่งใครรับผิดชอบ
• ค่างวดแต่ละเดือนแบ่งกันอย่างไร
• หากมีการจ่ายเงินเกินกว่าสัดส่วนที่ตกลงไว้ จะถือเป็นการเพิ่มสิทธิในบ้านหรือไม่

อย่าพึ่งพาความเข้าใจว่าเดี๋ยวค่อยคุยกัน เพราะเมื่อเงินจำนวนมากเข้ามาเกี่ยวข้อง ความเข้าใจของแต่ละคนอาจไม่เหมือนกัน หากตกลงเรื่องสัดส่วนการออกเงินหรือสิทธิในทรัพย์สินกันเป็นพิเศษ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย และจัดทำเอกสารให้เหมาะสม

3. ใครเป็นผู้กู้  และใครเป็นเจ้าของ

นี่เป็นหนึ่งในเรื่องที่สำคัญที่สุด ผู้กู้กับผู้มีกรรมสิทธิ์ไม่จำเป็นต้องเป็นคนเดียวกันในทุกกรณี  และเงื่อนไขการกู้ร่วม รวมถึงการรับรองผู้กู้ และผู้ถือกรรมสิทธิ์ ขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของสถาบันการเงิน และรูปแบบธุรกรรม ดังนั้น ก่อนเซ็นสัญญาควรถามให้ชัดว่า

• ใครเป็นผู้กู้
• ใครมีชื่อเป็นเจ้าของ
• ถือกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนเท่าไร
• ใครมีภาระหนี้กับธนาคารเท่าไร

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินมีแนวทางการจดทะเบียน กรรมสิทธิ์รวม ซึ่งสามารถทำให้ชื่อของบุคคลหลายคนปรากฏเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์เดียวกันได้ตามลักษณะของธุรกรรม จึงไม่ควรคิดว่าช่วยกันผ่อน เท่ากับเป็นเจ้าของร่วมกันโดยอัตโนมัติ

4. ถ้าวันหนึ่งรายได้ของฝ่ายหนึ่งสะดุด จะรับมืออย่างไร

การวางแผนที่ดีไม่ได้มองเฉพาะวันที่ทุกอย่างเป็นปกติ แต่ต้องคิดถึงวันที่คนหนึ่งตกงาน รายได้ลดลง เจ็บป่วย หรือมีเหตุจำเป็นต้องหยุดทำงาน ลองตกลงกันล่วงหน้าว่า หากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าว

• ใครจะรับภาระค่างวดเพิ่มชั่วคราว
• มีเงินสำรองสำหรับผ่อนบ้านกี่เดือน
• จะลดค่าใช้จ่ายส่วนใดก่อน
• หากต้องขายบ้าน จะตัดสินใจอย่างไร

การมีเงินสำรองฉุกเฉินแยกจากเงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายซื้อบ้าน จะช่วยให้ครอบครัวไม่ต้องนำเงินสำหรับเป้าหมายอื่นมาอุดค่างวดทันทีเมื่อเกิดเหตุไม่คาดคิด

5. บ้านต้องตอบโจทย์ชีวิตของใครมากกว่ากัน

บางคู่เลือกบ้านเพราะใกล้ที่ทำงานของฝ่ายหนึ่ง แต่ต้องแลกกับการเดินทางที่ลำบากของอีกฝ่าย หรือเลือกบ้านที่ตอบโจทย์การทำงานในวันนี้ แต่ไม่เหมาะหากมีสมาชิกเพิ่มในอนาคต ลองทำรายการสิ่งที่ต้องมี สิ่งที่อยากมี สิ่งที่ยอมลดได้ แยกกัน แล้วนำมาเปรียบเทียบ วิธีนี้ช่วยให้การเลือกบ้านกลายเป็นการตัดสินใจร่วมกัน แทนที่จะเป็นการพยายามเอาชนะกันว่าใครต้องได้สิ่งที่ตัวเองต้องการมากกว่า

6. ค่าใช้จ่ายหลังซื้อบ้านจะแบ่งอย่างไร

หลังรับบ้านแล้ว ค่าใช้จ่ายไม่ได้จบลงพร้อมการโอนกรรมสิทธิ์ ควรตกลงตั้งแต่แรกว่าใครรับผิดชอบ

• ค่างวด
• ค่าส่วนกลาง
• ค่าน้ำ และค่าไฟ
• ค่าอินเทอร์เน็ต
• ค่าซ่อมแซม
• ค่าเฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า
• ค่าใช้จ่ายในการต่อเติม

บางคู่เลือกแบ่งเท่ากัน บางคู่แบ่งตามสัดส่วนรายได้ หรือบางค่าใช้จ่ายให้คนใดคนหนึ่งรับผิดชอบเป็นรายการ ๆ ไม่มีวิธีเดียวที่ถูกต้อง ขอเพียงทั้งคู่เข้าใจตรงกัน และสามารถทำได้จริง

7. หากความสัมพันธ์เปลี่ยนแปลง จะจัดการบ้านอย่างไร

อาจเป็นหัวข้อที่คุยยากที่สุด แต่กลับเป็นหัวข้อที่ไม่ควรหลีกเลี่ยงหากวันหนึ่งเลิกรากัน การพูดเรื่องนี้ไม่ได้หมายความว่าไม่เชื่อใจกัน แต่เป็นการ ป้องกันความไม่แน่นอนในอนาคต หากมีการทำข้อตกลงระหว่างกัน ควรให้ทนายความตรวจสอบเนื้อหาเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมาย และสถานะกรรมสิทธิ์จริง

• ขายแล้วแบ่งเงินกันตามสิทธิหรือข้อตกลงอย่างไร
• คนหนึ่งซื้อส่วนของอีกคนได้หรือไม่
• ใครจะอยู่ต่อ และรับภาระหนี้
• หากบ้านยังติดจำนอง จะจัดการกับธนาคารอย่างไร
• หากตกลงกันไม่ได้ จะใช้วิธีระงับข้อพิพาทอย่างไร

ซื้อบ้านด้วยกัน ต้องระวังเรื่องกรรมสิทธิ์มากเป็นพิเศษ

เมื่อมีเงินของคนสองคนเข้ามาซื้อทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน เรื่องใครเป็นเจ้าของ ควรชัดเจนตั้งแต่วันจดทะเบียน กรมที่ดินมีข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวม และกรณีที่บุคคลหลายคนถือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน ดังนั้นคู่รักที่ต้องการถือบ้านร่วมกันควรตรวจสอบรูปแบบการถือกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนกับสำนักงานที่ดิน และสถาบันการเงินก่อนทำธุรกรรม 

ชื่อในเอกสารสำคัญแค่ไหน

สำคัญมาก อย่าคิดว่าการเป็นแฟน การอยู่บ้านเดียวกัน หรือการช่วยกันผ่อนบ้าน จะทำให้มีสิทธิในกรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติ หากต้องการให้ทั้งสองฝ่ายมีกรรมสิทธิ์ ควรดำเนินการให้สิทธินั้นปรากฏในเอกสารที่เกี่ยวข้องอย่างถูกต้องตั้งแต่ต้น กรมที่ดินเองมีกรณีเผยแพร่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อคู่รักสองคนเป็นเจ้าของ  และมีการดำเนินการเกี่ยวกับส่วนกรรมสิทธิ์ของแต่ละฝ่าย ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการกำหนดชื่อ และสิทธิในเอกสารมีความสำคัญในทางปฏิบัติ 

หากไม่ได้จดทะเบียนสมรส ต้องวางแผนอย่างไร

คู่รักที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสควรระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะ สถานะการเป็นคู่รักไม่ได้ทำให้เกิดสิทธิแบบคู่สมรสในทุกเรื่องโดยอัตโนมัติ หากซื้อบ้านร่วมกัน ควรแยกให้ชัดเจนอย่างน้อย 3 เรื่อง

• กรรมสิทธิ์ในบ้าน และที่ดิน ใครเป็นเจ้าของ และสัดส่วนเท่าไร
• หนี้สิน ใครเป็นลูกหนี้หรือผู้กู้  และมีภาระเท่าไร
• เงินที่แต่ละฝ่ายลงทุน ใครจ่ายเงินดาวน์ ค่างวด  และค่าใช้จ่ายอื่นเท่าไร

หากต้องการกำหนดสิทธิระหว่างกันเพิ่มเติม ควรทำเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร และให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบสำหรับคู่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส เรื่องนี้ยิ่งสำคัญเมื่อมีการถือกรรมสิทธิ์ร่วม เพราะกรมที่ดินมีแนวทางรองรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์รวมของบุคคลที่ไม่ได้เป็นคู่สมรสด้วย 

อย่าลืมเรื่องมรดก และเหตุการณ์ไม่คาดคิด

อีกเรื่องที่หลายคู่ไม่อยากคิดถึงคือถ้าคนหนึ่งเสียชีวิต บ้านจะเป็นอย่างไร หากไม่ได้จดทะเบียนสมรส อย่าคิดว่าคู่รักจะได้รับสิทธิในทรัพย์สินของอีกฝ่ายในฐานะคู่สมรสโดยอัตโนมัติ เพราะสถานะทางกฎหมายมีความสำคัญต่อสิทธิในมรดก หากต้องการวางแผนให้ทรัพย์สินตกทอดไปยังบุคคลที่ตั้งใจไว้ ควรพิจารณาการทำพินัยกรรม และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้เอกสารถูกต้องตามกฎหมาย กรมที่ดินมีขั้นตอนเกี่ยวกับการจดทะเบียนรับมรดกอสังหาริมทรัพย์  และในกรณีมีผู้มีสิทธิหลายฝ่าย กระบวนการอาจต้องดำเนินการตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายมรดก นอกจากพินัยกรรมแล้ว คู่รักที่มีหนี้บ้านควรตรวจสอบเงื่อนไขประกันชีวิตหรือประกันสินเชื่อที่เกี่ยวข้องด้วย เพราะสิทธิประโยชน์ และความคุ้มครองแตกต่างกันไปตามกรมธรรม์ และสัญญา

หมายเหตุ: ประเด็นกรรมสิทธิ์ หนี้สิน มรดก  และการทำสัญญาระหว่างคู่รักมีรายละเอียดทางกฎหมายค่อนข้างมาก บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีทรัพย์สินมูลค่าสูงหรือมีโครงสร้างการถือกรรมสิทธิ์ซับซ้อน ควรปรึกษาทนายความก่อนทำสัญญา

คำนวณค่าใช้จ่ายบ้านให้ครบ ก่อนตัดสินใจ

การคำนวณงบซื้อบ้านที่ดีควรมองทั้งค่าใช้จ่ายในวันซื้อ ค่าใช้จ่ายระหว่างอยู่ ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ค่าใช้จ่ายในวันซื้อ

นอกจากเงินดาวน์แล้ว อาจมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการโอน และจดจำนอง ภาษี และอากรตามลักษณะของธุรกรรม รวมถึงค่าประเมินหลักประกันหรือค่าใช้จ่ายจากสถาบันการเงินตามเงื่อนไขของแต่ละแห่ง กรมที่ดินระบุว่าโดยหลักทั่วไป ค่าจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมที่มีทุนทรัพย์สำหรับอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์  และค่าจดทะเบียนจำนองโดยทั่วไปอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ทั้งนี้ อาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมเป็นกรณี ๆ ไปตามนโยบายของรัฐ และเงื่อนไขที่กำหนด จึงควรตรวจสอบอัตราที่ใช้ ณ วันที่ทำธุรกรรมอีกครั้ง นอกจากนี้ยังอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์  และภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยผู้มีหน้าที่รับผิดชอบ และจำนวนเงินขึ้นอยู่กับลักษณะของธุรกรรม และสถานะของผู้ขาย 

ค่าใช้จ่ายระหว่างการอยู่อาศัย

โดยเฉพาะค่าซ่อมบำรุงไม่ควรคิดว่าเป็นค่าใช้จ่ายฉุกเฉินทั้งหมด เพราะบ้านทุกหลังมีวัสดุ และอุปกรณ์ที่เสื่อมตามอายุ เมื่อมีบ้านแล้วควรเตรียมงบสำหรับ

• ค่างวดสินเชื่อ
• ค่าส่วนกลาง
• ค่าน้ำ และค่าไฟ
• ค่าอินเทอร์เน็ต
• ค่าประกันที่เกี่ยวข้อง
• ค่าบำรุงรักษา และซ่อมแซม
• ค่าเดินทางจากทำเลบ้าน
• ค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรือปรับปรุง

ค่าใช้จ่ายที่มักถูกลืม

ค่าใช้จ่ายเล็ก ๆ หลายรายการเมื่อรวมกันอาจกลายเป็นเงินก้อนใหญ่ เช่น

• ผ้าม่าน
• เครื่องใช้ไฟฟ้า
• เฟอร์นิเจอร์
• เครื่องทำน้ำอุ่น
• ระบบรักษาความปลอดภัย
• อินเทอร์เน็ต และอุปกรณ์เครือข่าย
• ค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้นจากบ้านหลังใหม่
• ค่าต่อเติม
• ค่าซ่อมแซมหลังหมดระยะรับประกัน
• เงินสำรองสำหรับเหตุฉุกเฉิน

การซื้อบ้านกับคนรักเป็นเรื่องของทั้ง ความรัก และความรับผิดชอบทางการเงิน จึงควรคุยกันให้ละเอียดกว่าการเลือกสีผนังหรือทำเลที่ชอบ ก่อนเซ็นสัญญา ควรตอบให้ได้ว่า ซื้อบ้านเพื่ออะไร จ่ายไหวเท่าไร ใครออกเงินเท่าไร ใครเป็นผู้กู้ ใครเป็นเจ้าของ  และจะรับมืออย่างไรหากชีวิตเปลี่ยนไป โดยเฉพาะคู่ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสมรส เรื่องกรรมสิทธิ์ และมรดกยิ่งต้องวางแผนอย่างรอบคอบ เพราะการเป็นคู่รักไม่ได้ทำให้สิทธิในทรัพย์สินเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ บ้านที่ดีจึงไม่ใช่แค่บ้านที่ผ่อนไหวหรือบ้านที่สวยที่สุด แต่คือ บ้านที่ทั้งสองคนเข้าใจตรงกันว่าเป็นของใคร รับผิดชอบอย่างไร  และมีแผนรับมือกับวันที่ชีวิตไม่เป็นไปตามที่คาด เพราะการสร้างอนาคตร่วมกันไม่ได้เริ่มต้นจากวันที่ถือกุญแจเข้าบ้าน แต่เริ่มตั้งแต่วันที่ทั้งคู่กล้าคุยกันอย่างตรงไปตรงมาเรื่อง เงิน สิทธิ ความรับผิดชอบ  และความฝันที่อยากเดินไปด้วยกัน ธอส. มีสินเชื่อบ้านสำหรับซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม   และซ่อมแซมที่อยู่อาศัย พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ  และเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น ให้คุณเลือกแผนการผ่อนที่เหมาะกับความสามารถทางการเงินได้

หากสนใจใช้สิทธิ์ยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสองกับ ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ   และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ ได้ที่นี่

ธอส. มีผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านที่พร้อมให้คำปรึกษา เปรียบเทียบ   และคัดสรรข้อเสนอสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อได้ที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้าน หรือผ่าน Facebook ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ติดตามข่าวสาร   และข้อมูลดี ๆ เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th หรือ GH Bank Call Center : 02 645 9000