ก้าวแรกในการซื้อบ้านมือสอง: เริ่มต้นอย่างไรให้ปลอดภัย

การซื้อบ้านมือสองมีข้อดีทั้งเรื่องทำเล ราคา   และการเห็นสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจ แต่ในขณะเดียวกันก็มีรายละเอียดที่ต้องตรวจสอบมากกว่าความสวยงามของตัวบ้าน ตั้งแต่สภาพบ้าน เอกสารสิทธิของผู้ขาย ภาระผูกพัน ไปจนถึงค่าใช้จ่าย  และขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

ก่อนซื้อบ้านมือสอง ต้องเริ่มจากอะไร

กำหนดงบประมาณให้ชัดเจน

ก่อนเริ่มมองหาบ้านมือสอง ควรกำหนดงบประมาณที่สามารถรับไหวก่อน โดยไม่ควรดูเฉพาะราคาขาย แต่ควรรวมค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้นด้วย เช่น ค่าธรรมเนียม  ค่าภาษีที่เกี่ยวข้อง ค่าใช้จ่ายในการกู้  ค่าจดจำนอง ค่าซ่อมแซม รวมถึงการซื้อเฟอร์นิเจอร์  และเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือหากบ้านต้องปรับปรุงรีโนทเวทบ้าน ควรประเมินค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไว้ล่วงหน้า เพื่อไม่ให้ใช้งบซื้อบ้านจนหมด  และไม่มีเงินสำรองหลังเข้าอยู่

สำรวจความต้องการของตัวเอง

เมื่อรู้ว่ามีงบประมาณเท่าไรแล้ว ควรกำหนดความต้องการของบ้านให้ชัดเจน เพื่อช่วยจำกัดตัวเลือก  และเปรียบเทียบบ้านแต่ละหลังได้ง่ายขึ้น โดยพิจารณาทั้ง ทำเล ขนาดพื้นที่ จำนวนห้อง ระยะทางจากที่ทำงานหรือสถานที่สำคัญ   และรูปแบบการใช้ชีวิตของสมาชิกในบ้าน เช่น หากทำงานจากบ้านเป็นประจำ อาจต้องมีพื้นที่สำหรับทำงานโดยเฉพาะ หรือหากมีผู้สูงอายุอยู่ด้วย อาจให้ความสำคัญกับบ้านที่มีห้องนอน  และห้องน้ำอยู่ชั้นล่าง การกำหนดโจทย์เหล่านี้ตั้งแต่ต้นจะช่วยให้เลือกบ้านที่เหมาะกับการใช้งานจริงมากกว่าตัดสินใจจากความสวยงามเพียงอย่างเดียว

ดูบ้านมือสองให้มากกว่าความสวย

ตรวจโครงสร้าง  และสภาพบ้าน

ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรตรวจบ้านให้ละเอียดมากกว่าดูเพียงความสวยงาม โดยสังเกตรอยร้าวบนผนัง พื้นที่ทรุดหรือเอียง ฝ้าเพดาน หลังคา   และจุดที่มีคราบน้ำหรือความชื้น เพราะสิ่งเหล่านี้อาจเป็นสัญญาณของปัญหาที่ต้องซ่อมแซมเพิ่มเติม โดยเฉพาะรอยร้าวที่มีขนาดใหญ่ ลึก หรือมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ

ตรวจระบบไฟฟ้า  และประปา

ระบบไฟฟ้า  และประปาเป็นส่วนที่มองเห็นปัญหาได้ไม่ทั้งหมดจากการดูด้วยตา จึงควรทดลองใช้งานจริง เช่น เปิด-ปิดก๊อกน้ำ ตรวจการระบายน้ำ ทดลองสวิตช์  และปลั๊กไฟ รวมถึงตรวจดูร่องรอยน้ำรั่วหรือความผิดปกติของระบบ หากบ้านมีเครื่องทำน้ำอุ่น ปั๊มน้ำ หรืออุปกรณ์อื่น ๆ ควรสอบถามระยะเวลาการใช้งาน และประวัติการซ่อมบำรุงด้วย เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นหลังซื้อบ้าน

อย่าลืมตรวจร่องรอยปลวกและแมลง

บ้านมือสองควรตรวจหาร่องรอยปลวก  และความเสียหายจากแมลง โดยเฉพาะบริเวณที่มีไม้หรือพื้นที่ที่มีความชื้น เช่น วงกบ ประตู เฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน ใต้พื้น และบริเวณใกล้แหล่งน้ำ สังเกตร่องรอยไม้ผุ ผิวไม้ผิดปกติ มูลปลวก หรือทางเดินดินของปลวก หากพบสิ่งผิดปกติ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบเพื่อประเมินขอบเขตความเสียหาย  และแนวทางจัดการก่อนซื้อบ้าน

เช็กประวัติบ้านก่อนตัดสินใจ

บ้านเคยซ่อมแซมหรือปรับปรุงอะไรบ้าง

สอบถามเจ้าของเดิมเกี่ยวกับงานซ่อมแซม ปัญหาที่เคยเกิดขึ้น รวมถึงระบบไฟฟ้า ประปา หลังคา   และโครงสร้างที่เคยปรับปรุง

อายุบ้านมีผลอย่างไร

อายุบ้านไม่ได้บอกคุณภาพทั้งหมด แต่ช่วยให้ประเมินได้ว่าระบบหรือส่วนประกอบใดอาจใกล้ถึงช่วงเวลาที่ต้องบำรุงรักษาหรือเปลี่ยนใหม่

ตรวจเอกสารสิทธิให้เรียบร้อยก่อนซื้อ

นี่เป็นขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าทรัพย์ที่จะซื้อมีเอกสาร  และสถานะทางกฎหมายเป็นอย่างไร การตรวจสอบข้อมูลกับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องช่วยลดความเสี่ยงก่อนเข้าสู่ขั้นตอนซื้อขายจริง ควรตรวจสอบข้อมูล เช่น

• ชื่อผู้มีสิทธิ์ในทรัพย์
• รายละเอียดที่ดิน  และสิ่งปลูกสร้าง
• ขนาด  และตำแหน่งของที่ดิน
• ภาระผูกพันหรือจำนอง
• ข้อจำกัดหรือรายการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้อง

บ้านติดจำนอง ซื้อได้หรือไม่

ต้องรู้ว่าจำนองกับใคร

หากบ้านมือสองยังมีภาระจำนองอยู่ ผู้ซื้อควรสอบถามให้ชัดเจนว่าจำนองไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินใด และมียอดหนี้คงเหลือประมาณเท่าไร รวมถึงสอบถามว่าผู้ขายมีแผนจัดการภาระดังกล่าวอย่างไร เพราะบ้านที่ติดจำนองยังสามารถซื้อขายได้ แต่ต้องดำเนินการให้ภาระจำนองได้รับการจัดการตามขั้นตอนที่ถูกต้องก่อนหรือในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

วางแผนการชำระหนี้ให้ชัดเจน

ก่อนทำสัญญาหรือชำระเงินก้อนสำคัญ ควรตกลงกับผู้ขายให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้ชำระหนี้เดิม   และจะดำเนินการไถ่ถอนจำนองเมื่อใด หากมีธนาคารหรือสถาบันการเงินเข้ามาเกี่ยวข้อง ควรขอรายละเอียดขั้นตอนจากธนาคารโดยตรง เพื่อให้ทราบว่าต้องใช้เอกสารอะไร ต้องชำระเงินส่วนใด   และการไถ่ถอนจะดำเนินการสัมพันธ์กับการโอนกรรมสิทธิ์อย่างไร การวางแผนล่วงหน้าจะช่วยลดความเสี่ยงที่การซื้อขายจะติดขัดในวันโอนได้

อ่านสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวางเงิน

รายละเอียดที่ควรตรวจ

• ราคาซื้อขาย
• เงินจอง  และเงินมัดจำ
• วันนัดโอน
• เงื่อนไขการยกเลิกสัญญา
• ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
• รายการเฟอร์นิเจอร์หรือสิ่งที่รวมในการขาย
• เงื่อนไขการส่งมอบบ้าน

คำนวณค่าใช้จ่ายให้ครบก่อนซื้อ

ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น

นอกจากราคาบ้าน  และเงินดาวน์แล้ว ยังอาจมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีอากร ค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับสินเชื่อ รวมถึงค่าซ่อมแซม  และปรับปรุงบ้าน

อย่าลืมเงินสำรอง

บ้านมือสองอาจมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นหลังเข้าอยู่ เช่น ซ่อมระบบน้ำ เปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้า หรือปรับปรุงพื้นที่ จึงควรมีเงินสำรองแยกจากงบซื้อบ้าน

วันโอนกรรมสิทธิ์ต้องเตรียมอะไร

ตรวจเอกสารก่อนถึงวันนัด

สอบถามสำนักงานที่ดินหรือผู้เกี่ยวข้องว่าต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง   และใครต้องเข้าร่วมดำเนินการ

เคลียร์ค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน

ควรตกลงกันล่วงหน้าว่าค่าใช้จ่าย  และภาษีแต่ละรายการเป็นความรับผิดชอบของฝ่ายใด เพื่อป้องกันความเข้าใจไม่ตรงกันในวันโอน

Checklist ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง

ก่อนวางเงิน

• ตรวจทำเล  และสภาพแวดล้อม
• ตรวจสภาพบ้าน
• ตรวจประวัติการซ่อม
• ตรวจเอกสารสิทธิ
• ตรวจภาระผูกพัน
• ตรวจผู้มีสิทธิ์ขาย

ก่อนเซ็นสัญญา

• อ่านสัญญาจะซื้อจะขาย
• ตรวจราคา  และเงินมัดจำ
• ตกลงค่าใช้จ่าย
• กำหนดวันโอน
• ระบุสิ่งที่รวมในการขาย

ก่อนรับบ้าน

• ตรวจบ้านรอบสุดท้าย
• ตรวจงานซ่อม
• ทดลองระบบไฟฟ้า  และประปา
• ตรวจเอกสาร
• เตรียมค่าใช้จ่ายวันโอน

การซื้อบ้านมือสองให้ปลอดภัยไม่ควรดูเพียงว่าบ้านสวย ราคาเหมาะสม   และทำเลดีหรือไม่ แต่ควรตรวจให้ครบตั้งแต่สภาพบ้าน เอกสารสิทธิ ผู้ขาย ภาระผูกพัน สัญญา ค่าใช้จ่าย ไปจนถึงขั้นตอนการโอน เมื่อเตรียมข้อมูล  และตรวจสอบอย่างรอบคอบ ก็จะช่วยลดความเสี่ยง  และทำให้การซื้อบ้านมือสองเป็นไปอย่างมั่นใจมากขึ้น ธอส. มีสินเชื่อบ้านสำหรับซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม และซ่อมแซมที่อยู่อาศัย พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ และเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น ให้คุณเลือกแผนการผ่อนที่เหมาะกับความสามารถทางการเงินได้

หากสนใจใช้สิทธิ์ยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสองหรือปลูกสร้างบ้านกับ ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ ได้ที่นี่

ธอส. มีผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านที่พร้อมให้คำปรึกษา เปรียบเทียบ     และคัดสรรข้อเสนอสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อได้ที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้าน หรือผ่าน Facebook ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ติดตามข่าวสาร     และข้อมูลดี ๆ เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th หรือ GH Bank Call Center : 02 645 9000