บ้านมือสองกับการปรับปรุงใหม่: สร้างบ้านในฝันในงบจำกัด

บ้านมือสองเป็นอีกทางเลือกสำหรับคนที่อยากมีบ้านในทำเลที่ต้องการ แต่มีงบประมาณจำกัด เพราะนอกจากจะเลือกจากบ้านที่มีอยู่แล้ว ยังสามารถนำมาปรับปรุง  และออกแบบพื้นที่ใหม่ให้เหมาะกับการใช้ชีวิตของตัวเองได้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนฟังก์ชันห้อง ปรับบรรยากาศ หรือปรับปรุงระบบต่าง ๆ ให้เหมาะกับการใช้งานในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม การรีโนเวตบ้านมือสองไม่ได้มีเพียงค่าเฟอร์นิเจอร์หรือการตกแต่ง แต่ยังอาจมีค่าใช้จ่ายด้านโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ประปา หลังคา และงานซ่อมแซมอื่น ๆ การวางแผนงบประมาณตั้งแต่ก่อนซื้อจึงสำคัญ เพราะช่วยให้เห็นภาพค่าใช้จ่ายทั้งหมด  และประเมินได้ว่าบ้านหลังนั้นเหมาะกับงบที่มีหรือไม่

เลือกบ้านมือสองอย่างไรให้รีโนเวตคุ้ม

ทำเล  และสภาพแวดล้อม

ทำเลเป็นสิ่งที่เปลี่ยนแปลงได้ยากกว่าตัวบ้าน จึงควรพิจารณาให้รอบคอบตั้งแต่ก่อนซื้อ ทั้งระยะทางไปทำงาน โรงเรียน โรงพยาบาล ร้านค้า ระบบขนส่ง รวมถึงสภาพแวดล้อมโดยรอบ นอกจากนี้ควรดูเรื่องถนน ทางเข้าออก ที่จอดรถ การระบายน้ำ และบรรยากาศของชุมชนด้วย เพราะต่อให้บ้านสามารถปรับปรุงได้สวยแค่ไหน หากทำเลไม่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต ก็อาจไม่คุ้มค่ากับการลงทุนในระยะยาว

โครงสร้างบ้าน

โครงสร้างเป็นหนึ่งในจุดที่ควรให้ความสำคัญมากที่สุดก่อนซื้อ ควรตรวจสอบเสา คาน พื้น ผนัง และส่วนต่าง ๆ ของอาคารว่ามีรอยร้าว การทรุดตัว หรือมีความเสียหายที่ผิดปกติหรือไม่ หากพบรอยร้าวขนาดใหญ่ รอยร้าวที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น หรือพื้นและโครงสร้างมีการเคลื่อนตัว ควรให้วิศวกรหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบเพิ่มเติม เพราะงานโครงสร้างอาจมีค่าใช้จ่ายสูงกว่างานตกแต่งอย่างมาก

อายุ  และสภาพบ้าน

อายุบ้านไม่ได้เป็นตัวตัดสินเพียงอย่างเดียวว่าบ้านหลังนั้นเหมาะกับการซื้อหรือไม่ แต่ควรพิจารณาร่วมกับสภาพจริงของบ้าน  และประวัติการดูแลรักษา บ้านที่มีอายุการใช้งานมานานแต่ได้รับการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมออาจมีสภาพดีกว่าบ้านที่อายุน้อยกว่าแต่ขาดการดูแล ดังนั้นควรสอบถามประวัติการซ่อมแซม  และการปรับปรุงที่ผ่านมา รวมถึงตรวจส่วนประกอบต่าง ๆ ของบ้านก่อนตัดสินใจ

ระบบไฟฟ้า  และประปา

ระบบไฟฟ้า  และประปาเก่าอาจต้องปรับปรุงให้เหมาะกับการใช้งานในปัจจุบัน โดยเฉพาะบ้านที่มีการเพิ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าจำนวนมาก ควรตรวจสอบตู้ไฟ สายไฟ เต้ารับ สวิตช์ และระบบป้องกันไฟฟ้า รวมถึงตรวจแรงดันน้ำ การรั่วซึม และการระบายน้ำ หากระบบเดิมเสื่อมสภาพ การเปลี่ยนหรือปรับปรุงก่อนเข้าอยู่จะช่วยลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

งบประมาณที่ต้องใช้ในการปรับปรุง

ก่อนซื้อควรประเมินค่ารีโนเวตคร่าว ๆ จากสภาพบ้านจริง โดยแยกเป็นงานที่จำเป็นต้องทำก่อนเข้าอยู่  และงานที่สามารถทำภายหลังได้ จากนั้นนำมารวมกับราคาซื้อบ้าน  และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อดูต้นทุนโดยรวม หากต้องใช้งบปรับปรุงจำนวนมากจนใกล้เคียงหรือสูงกว่าความแตกต่างของราคาบ้านใหม่ ก็ควรนำข้อมูลเหล่านี้มาเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ

ก่อนซื้อบ้าน ต้องประเมินค่ารีโนเวตอะไรบ้าง

งานโครงสร้าง

ตรวจสอบงานที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างหลัก เช่น เสา คาน พื้น และผนัง รวมถึงปัญหาการทรุดตัวหรือรอยร้าวที่อาจต้องแก้ไข หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับความแข็งแรง ควรให้วิศวกรตรวจสอบก่อนประเมินงบงานส่วนนี้

งานระบบ

ควรประเมินสภาพระบบไฟฟ้า ประปา และระบบระบายน้ำ รวมถึงอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องว่ามีส่วนใดต้องซ่อมหรือเปลี่ยนใหม่ เพราะงานระบบมักอยู่ภายในผนัง พื้น หรือฝ้า หากพบว่าต้องรื้อเพื่อเดินระบบใหม่ ควรวางแผนงานส่วนนี้ก่อนงานตกแต่ง

งานหลังคา  และกันซึม

ตรวจสอบหลังคา ฝ้าเพดาน รางน้ำ และบริเวณที่อาจมีน้ำรั่วซึม โดยสังเกตคราบน้ำ ความชื้น เชื้อรา หรือวัสดุที่เสื่อมสภาพ หากมีปัญหาน้ำรั่ว ควรแก้ที่ต้นเหตุก่อน เพราะการตกแต่งทับโดยไม่แก้ปัญหาอาจทำให้ต้องกลับมาซ่อมซ้ำ

งานพื้น ผนัง และฝ้า

ประเมินว่าพื้น ผนัง และฝ้าเดิมสามารถซ่อมแซมหรือจำเป็นต้องเปลี่ยนใหม่หรือไม่ เช่น พื้นแตกร้าว พื้นโก่ง ผนังมีความชื้น หรือฝ้าเสียหาย การเลือกซ่อมเฉพาะจุดที่มีปัญหาแทนการรื้อทั้งหมดอาจช่วยควบคุมงบได้ หากสภาพเดิมยังสามารถใช้งานต่อได้อย่างเหมาะสม

งานห้องน้ำ  และห้องครัว

ห้องน้ำ  และห้องครัวเป็นพื้นที่ที่มีทั้งงานระบบ  และวัสดุที่สัมผัสน้ำเป็นประจำ จึงควรตรวจสุขภัณฑ์ ท่อน้ำ จุดระบายน้ำ กระเบื้อง เคาน์เตอร์ และบริเวณที่อาจมีน้ำรั่วซึม หากต้องรื้อปรับปรุง ควรประเมินทั้งค่าวัสดุ ค่าแรง และงานระบบที่เกี่ยวข้อง

วางงบรีโนเวตอย่างไรไม่ให้บานปลาย

งบซื้อบ้าน

กำหนดวงเงินสำหรับซื้อบ้านให้ชัดเจน   และอย่าใช้งบทั้งหมดไปกับราคาซื้อ เพราะยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ  และโอน รวมถึงค่าใช้จ่ายหลังจากได้บ้านมาแล้ว

งบปรับปรุง

แบ่งงบรีโนเวตออกเป็นหมวด เช่น งานโครงสร้าง งานระบบ งานซ่อมแซม   และงานตกแต่ง เพื่อให้เห็นว่าค่าใช้จ่ายส่วนใดมีความจำเป็นมากที่สุด   และสามารถปรับลดงบในส่วนใดได้บ้าง

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

นอกจากค่าช่าง  และวัสดุ อาจมีค่าออกแบบ ค่าขนส่ง ค่ารื้อถอน ค่าเก็บ  และขนทิ้งวัสดุเดิม รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นตามลักษณะงาน จึงควรสอบถามรายละเอียดจากผู้รับเหมาให้ชัดเจนว่าใบเสนอราคาครอบคลุมรายการใดบ้าง

เงินสำรองสำหรับงานที่ไม่คาดคิด

บ้านมือสองอาจพบปัญหาที่มองไม่เห็นในตอนแรก เช่น ระบบที่ซ่อนอยู่ภายในผนังหรือพื้น จึงควรมีเงินสำรองแยกจากงบหลักสำหรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการรื้อหรือปรับปรุง โดยไม่ควรนำเงินสำรองทั้งหมดไปใช้กับงานตกแต่งตั้งแต่ต้น

จัดลำดับงานรีโนเวตอย่างไรให้คุ้มงบ

งานโครงสร้าง  และความปลอดภัย

ควรจัดการปัญหาที่เกี่ยวข้องกับความแข็งแรง  และความปลอดภัยของบ้านก่อน เช่น โครงสร้างที่มีปัญหา พื้นที่ทรุด หรือส่วนประกอบที่อยู่ในสภาพไม่ปลอดภัย เพราะเป็นงานที่มีผลต่อการใช้งานส่วนอื่นของบ้าน

งานระบบไฟฟ้า  และประปา

หลังจากจัดการปัญหาหลักของอาคารแล้ว ควรวางระบบไฟฟ้า ประปา   และระบบระบายน้ำให้เรียบร้อยก่อนปิดผนัง ปูพื้น หรือทำงานตกแต่ง เพื่อหลีกเลี่ยงการรื้อวัสดุใหม่หากต้องแก้ระบบภายหลัง

งานซ่อมแซม

เมื่อโครงสร้าง  และระบบหลักพร้อมแล้ว จึงดำเนินการซ่อมแซมพื้น ผนัง ฝ้า ประตู หน้าต่าง   และส่วนประกอบต่าง ๆ ตามความจำเป็น

งานตกแต่ง

งานทาสี ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ ผ้าม่าน ของตกแต่ง หรือการจัดพื้นที่ให้สวยงาม ควรทำในช่วงท้าย เพื่อป้องกันความเสียหายจากงานก่อสร้าง  และช่วยให้ควบคุมงบประมาณได้ง่ายขึ้น

รีโนเวตส่วนไหนก่อน-หลัง เพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย

ส่วนที่จำเป็นต้องแก้ไข

เริ่มจากปัญหาที่ส่งผลต่อความปลอดภัย  และการใช้งาน เช่น โครงสร้าง น้ำรั่ว ระบบไฟฟ้า   และระบบประปา เพราะการปล่อยปัญหาเหล่านี้ไว้อาจทำให้ความเสียหายเพิ่มขึ้น  และต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นในภายหลัง

ส่วนที่สามารถใช้ของเดิมได้

ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนทุกอย่างในบ้าน หากวัสดุหรืออุปกรณ์เดิมยังอยู่ในสภาพดี  และเหมาะกับการใช้งาน เช่น ประตู หน้าต่าง พื้น หรือเฟอร์นิเจอร์บางส่วน การนำของเดิมกลับมาใช้สามารถช่วยลดทั้งค่าวัสดุ  และค่ารื้อถอน

ส่วนที่ปรับเปลี่ยนเพื่อความสวยงาม

งานอย่างการเปลี่ยนสีผนัง ปรับแสงสว่าง เปลี่ยนมือจับ หรือเพิ่มของตกแต่ง สามารถวางแผนทำภายหลังได้ โดยเลือกปรับเฉพาะส่วนที่ช่วยเปลี่ยนบรรยากาศของบ้านได้มากโดยไม่ต้องใช้งบสูง

ออกแบบบ้านมือสองให้ตอบโจทย์การใช้ชีวิต

การจัดพื้นที่ใหม่

ก่อนรื้อหรือกั้นห้องใหม่ ควรพิจารณารูปแบบการใช้ชีวิตของสมาชิกในบ้าน เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย ห้องที่ต้องใช้เป็นประจำ   และพื้นที่ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว จากนั้นจึงออกแบบผังให้เหมาะกับการใช้งานจริง โดยไม่จำเป็นต้องเพิ่มจำนวนห้องจนทำให้พื้นที่ใช้งานส่วนกลางลดลงมากเกินไป

พื้นที่เก็บของ

การวางแผนพื้นที่เก็บของตั้งแต่ขั้นตอนออกแบบช่วยให้บ้านเป็นระเบียบมากขึ้น อาจเลือกใช้ตู้บิลท์อิน ชั้นติดผนัง หรือพื้นที่ใต้บันไดตามความเหมาะสม แต่ควรคำนึงถึงขนาดพื้นที่  และการเข้าถึงด้วย

แสง  และการระบายอากาศ

ควรใช้ประโยชน์จากช่องเปิด  และหน้าต่างเดิมให้เหมาะสม รวมถึงพิจารณาทิศทางแสง  และลมของบ้าน หากต้องเพิ่มหรือตำแหน่งช่องเปิดใหม่ ควรวางแผนให้สัมพันธ์กับโครงสร้าง  และการป้องกันความร้อนหรือน้ำฝน

ฟังก์ชันที่รองรับอนาคต

บ้านควรออกแบบให้ปรับเปลี่ยนได้เมื่อความต้องการเปลี่ยนไป เช่น เตรียมห้องที่สามารถปรับเป็นห้องทำงานหรือห้องนอนได้   และพิจารณาการใช้งานของสมาชิกในระยะยาว โดยเฉพาะหากมีผู้สูงอายุหรือเด็กในบ้าน

งานรีโนเวตแบบไหนควรให้ช่างหรือผู้เชี่ยวชาญทำ

งานโครงสร้าง

งานที่เกี่ยวข้องกับเสา คาน พื้น โครงสร้างรับน้ำหนัก หรือการรื้อส่วนที่อาจกระทบโครงสร้าง ควรให้ผู้เชี่ยวชาญประเมิน  และออกแบบตามความเหมาะสม ไม่ควรรื้อหรือดัดแปลงโครงสร้างโดยอาศัยการคาดเดา

งานไฟฟ้า  และประปา

งานเดินสายไฟ ติดตั้งตู้ไฟ ปรับวงจร หรือเดินระบบประปาใหม่ควรให้ช่างที่มีความรู้  และประสบการณ์ดำเนินการ เพื่อให้ระบบมีความปลอดภัย  และเหมาะกับการใช้งาน

งานหลังคา  และกันซึม

หากพบปัญหาหลังคารั่วหรือการรั่วซึม ควรให้ช่างตรวจหาสาเหตุ  และแก้ไขที่ต้นทาง เพราะตำแหน่งที่เห็นคราบน้ำอาจไม่ใช่จุดที่น้ำเข้าสู่ตัวอาคารจริง

งานต่อเติม

การต่อเติมที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างหรือเพิ่มน้ำหนักให้กับอาคารควรให้ผู้เชี่ยวชาญประเมินก่อนดำเนินการ เพื่อป้องกันปัญหาการทรุดตัว การแตกร้าว หรือผลกระทบต่อโครงสร้างเดิม

ต่อเติมบ้านมือสอง ต้องเช็กอะไรบ้าง

โครงสร้างเดิม

ก่อนต่อเติมควรตรวจสอบว่าโครงสร้างเดิมรองรับการปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มน้ำหนักได้หรือไม่ โดยเฉพาะกรณีต่อเติมชั้นบน เพิ่มห้อง หรือเปลี่ยนรูปแบบโครงสร้าง หากไม่แน่ใจควรให้วิศวกรตรวจสอบ

แนวเขต  และพื้นที่

ตรวจสอบเอกสารเกี่ยวกับที่ดิน  และแนวเขตให้ชัดเจนก่อนออกแบบ รวมถึงดูว่าพื้นที่ที่จะต่อเติมอยู่ภายในขอบเขตที่สามารถดำเนินการได้หรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหากับพื้นที่ข้างเคียง

ข้อกำหนดด้านการก่อสร้าง

การต่อเติมหรือดัดแปลงอาคารบางประเภทอาจเกี่ยวข้องกับข้อกำหนดตามกฎหมายควบคุมอาคาร  และข้อบัญญัติท้องถิ่น จึงควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนเริ่มงาน โดยเฉพาะการต่อเติมที่เปลี่ยนแปลงโครงสร้าง ขนาด หรือพื้นที่ของอาคาร

การเชื่อมต่อกับโครงสร้างเดิม

ส่วนที่ต่อเติมใหม่ต้องพิจารณาการเชื่อมต่อกับบ้านเดิมอย่างเหมาะสม ทั้งโครงสร้าง การระบายน้ำ หลังคา   และรอยต่อระหว่างส่วนเก่ากับส่วนใหม่ เพราะบ้านเดิม  และส่วนต่อเติมอาจมีการเคลื่อนตัวหรือทรุดตัวแตกต่างกัน หากออกแบบไม่เหมาะสมอาจเกิดรอยร้าวหรือน้ำรั่วซึมตามมาได้

การซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงใหม่สามารถช่วยให้ได้บ้านที่ตรงกับความต้องการในงบประมาณที่วางไว้ แต่สิ่งสำคัญคือควรประเมินทั้งสภาพบ้าน ค่ารีโนเวท และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อ พร้อมจัดลำดับความสำคัญของงาน โดยแก้ไขโครงสร้าง  และระบบที่จำเป็นก่อน แล้วจึงค่อยปรับพื้นที่  และตกแต่ง เพื่อควบคุมงบประมาณ  และลดโอกาสเกิดค่าใช้จ่ายซ้ำซ้อน การวางแผนอย่างรอบคอบตั้งแต่ต้นจะช่วยให้บ้านมือสองสามารถเป็นบ้านที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้ในระยะยาว ธอส. มีสินเชื่อบ้านสำหรับซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม และซ่อมแซมที่อยู่อาศัย พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ    และเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น ให้คุณเลือกแผนการผ่อนที่เหมาะกับความสามารถทางการเงินได้

หากสนใจใช้สิทธิ์ยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง หรือปลูกสร้างบ้านกับ ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ ได้ที่นี่

ธอส. มีผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านที่พร้อมให้คำปรึกษา เปรียบเทียบ และคัดสรรข้อเสนอสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อได้ที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้าน หรือผ่าน Facebook ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ติดตามข่าวสาร     และข้อมูลดี ๆ เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th หรือ GH Bank Call Center : 02 645 9000