ตรวจเช็กให้ชัวร์! สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อบ้านมือสอง

บ้านมือสองอาจตอบโจทย์ทั้งเรื่องทำเล ราคา   และพื้นที่ใช้สอย แต่ก่อนตัดสินใจซื้อไม่ควรดูเพียงความสวยงามหรือราคาขาย เพราะยังมีรายละเอียดสำคัญที่ต้องตรวจสอบ ตั้งแต่สภาพบ้าน เอกสารสิทธิ ภาระจำนอง  และภาระผูกพัน ค่าใช้จ่ายในการซื้อ ไปจนถึงเงื่อนไขสินเชื่อ หากตรวจสอบข้อมูลเหล่านี้ตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง ก็จะช่วยให้ผู้ซื้อเห็นต้นทุนที่แท้จริง  และประเมินความเสี่ยงของบ้านแต่ละหลังได้รอบด้านมากขึ้น

ก่อนซื้อบ้านมือสอง ต้องเช็กอะไรเป็นอันดับแรก

ก่อนออกไปดูบ้าน ควรกำหนดกรอบการซื้อให้ชัดเจนก่อน โดยเริ่มจาก งบประมาณที่สามารถรับผิดชอบได้จริง ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาขาย แต่ควรรวมค่าใช้จ่ายอื่นที่อาจเกิดขึ้น เช่น ค่าโอน ภาษี  และอากร ค่าจดจำนองกรณีกู้ ค่าประเมินหลักประกัน รวมถึงค่าซ่อมแซม  และปรับปรุงบ้าน ในกรณีที่ต้องกู้ซื้อบ้าน ควรประเมินความสามารถในการผ่อน  และศึกษาวงเงินที่ธนาคารอาจอนุมัติ เพราะวงเงินสินเชื่อไม่ได้จำเป็นต้องเท่ากับราคาขายบ้าน โดยธนาคารจะพิจารณาจากหลายปัจจัย รวมถึงมูลค่าหลักประกัน  และคุณสมบัติของผู้กู้ ควรกำหนด ทำเล ขนาดบ้าน จำนวนห้อง   และรูปแบบการใช้งาน ที่ต้องการไว้ล่วงหน้า เพื่อช่วยจำกัดตัวเลือก   และอย่าลืมกันเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายหลังซื้อ เพราะบ้านมือสองอาจมีบางส่วนที่ต้องซ่อมหรือปรับปรุงเพิ่มเติม

ดูบ้านมือสองให้เป็น อย่าดูแค่ความสวย

การดูบ้านมือสองควรตรวจมากกว่าการดูการตกแต่ง เพราะปัญหาบางอย่างอาจไม่เห็นได้ทันทีจากภายนอก โดยควรตรวจสอบอย่างน้อยในจุดสำคัญต่อไปนี้

• โครงสร้าง ตรวจเสา คาน พื้น และผนัง พร้อมสังเกตรอยร้าวหรือการทรุดตัว
• หลังคา  และฝ้าเพดาน มองหาคราบน้ำ ความชื้น เชื้อรา หรือร่องรอยน้ำรั่ว
• ระบบไฟฟ้า ตรวจสวิตช์ ปลั๊กไฟ ตู้ไฟ และอุปกรณ์ที่ติดตั้งอยู่
• ระบบประปา ทดลองเปิดก๊อก ตรวจแรงดันน้ำ และดูการระบายน้ำ
• ปลวก  และความชื้น สังเกตร่องรอยปลวก ไม้ผุ คราบความชื้น และพื้นที่เสี่ยง
• งานต่อเติม ตรวจว่ามีการต่อเติมส่วนใดจากบ้านเดิม และควรสอบถามรายละเอียดหรือเอกสารที่เกี่ยวข้อง

หากพบรอยร้าวที่มีลักษณะผิดปกติ พื้นทรุด ระบบไฟฟ้ามีปัญหา หรือพบความเสียหายที่ประเมินเองได้ยาก ควรให้วิศวกร ช่าง หรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องเข้าตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อให้ทราบขอบเขตปัญหา  และค่าใช้จ่ายที่อาจตามมา

เช็กทำเล  และสภาพแวดล้อมก่อนตัดสินใจ

บ้านที่สวย  และราคาเหมาะสมอาจไม่ตอบโจทย์ หากทำเลไม่เหมาะกับการใช้ชีวิตจริง ดังนั้นควรไปดูสถานที่จริงมากกว่าหนึ่งช่วงเวลา เพื่อสังเกตสภาพแวดล้อมที่แตกต่างกัน เช่น ช่วงเช้า เย็น หรือวันหยุด

สิ่งที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

• เส้นทางไปทำงาน โรงเรียน หรือสถานที่ที่ต้องเดินทางเป็นประจำ
• ระบบขนส่งสาธารณะ  และสภาพการจราจร
• ร้านค้า ตลาด โรงพยาบาล โรงเรียน และสิ่งอำนวยความสะดวก
• สภาพชุมชน  และลักษณะของพื้นที่โดยรอบ
• ปัญหาน้ำท่วม น้ำขัง เสียงรบกวน หรือกลิ่นรบกวน
• โครงการก่อสร้างหรือการพัฒนาพื้นที่ที่อาจส่งผลต่อการอยู่อาศัย

การเช็กทำเลจึงไม่ควรพิจารณาเพียงระยะทางจากบ้านไปยังสถานที่ต่าง ๆ แต่ควรดูสภาพแวดล้อมจริง  และรูปแบบการใช้ชีวิตของผู้ซื้อประกอบด้วย

เอกสารสิทธิ ต้องตรวจอะไรบ้าง

เรื่องเอกสารถือเป็นอีกขั้นตอนที่ไม่ควรมองข้าม เพราะผู้ซื้อควรทราบให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้มีสิทธิ์ในทรัพย์สิน   และทรัพย์สินมีภาระผูกพันอะไรอยู่หรือไม่

ควรตรวจสอบข้อมูลสำคัญ เช่น

• ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือผู้มีสิทธิ์ในที่ดิน
• โฉนดที่ดินหรือเอกสารแสดงสิทธิที่เกี่ยวข้อง
• ภาระจำนอง
• การยึดหรืออายัด
• ภาระผูกพันหรือสิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้
• รายละเอียดของที่ดิน  และทรัพย์สินที่ซื้อขาย

กรมที่ดินมีหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน ซึ่งสามารถตรวจสอบข้อมูล เช่น ผู้มีสิทธิ์ในที่ดินหรือห้องชุด และภาระผูกพัน รวมถึงการยึดหรืออายัดได้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด

ดังนั้น หากกำลังจะซื้อบ้านมือสอง ควรตรวจสอบข้อมูลกับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง   และไม่ควรอาศัยเพียงสำเนาเอกสารหรือคำบอกเล่าจากผู้ขาย

บ้านติดจำนอง ซื้อได้ไหม

บ้านที่ยังติดจำนองไม่ได้หมายความว่าจะซื้อขายไม่ได้ แต่ผู้ซื้อควรทราบรายละเอียดของจำนอง  และวางแผนการชำระหนี้เดิมให้ชัดเจนก่อนทำธุรกรรม

สิ่งที่ควรสอบถาม ได้แก่

• จำนองอยู่กับธนาคารหรือสถาบันการเงินใด
• ยอดหนี้คงเหลือประมาณเท่าไร
• ผู้ขายจะดำเนินการไถ่ถอนจำนองอย่างไร
• เงินจากการซื้อขายจะนำไปชำระหนี้เดิมส่วนใด
• การไถ่ถอน  และการโอนจะดำเนินการในขั้นตอนใด

ในทางปฏิบัติ การซื้อขายทรัพย์ที่ติดจำนองอาจมีการประสานงานระหว่างผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคาร   และสำนักงานที่ดิน โดยกรมที่ดินมีขั้นตอนเกี่ยวกับการไถ่ถอนจำนอง  และการจดทะเบียนโอนโดยเฉพาะ ดังนั้นควรให้ธนาคาร  และสำนักงานที่ดินยืนยันขั้นตอน  และเอกสารที่ต้องใช้ก่อนถึงวันโอน

ราคาบ้านที่เห็น ใช้งบทั้งหมดจริงหรือ 

ราคาขายที่ประกาศไม่ใช่ต้นทุนทั้งหมดของการซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้อควรคำนวณต้นทุนรวมก่อนตัดสินใจ โดยอาจประกอบด้วย

• ราคาซื้อขายบ้าน
• ค่าธรรมเนียมการโอน
• ภาษี  และอากรที่เกี่ยวข้อง
• ค่าจดจำนอง หากใช้สินเชื่อ
• ค่าประเมินหลักประกัน  และค่าใช้จ่ายสินเชื่อ
• ค่าซ่อมแซม  และรีโนเวต
• ค่าเฟอร์นิเจอร์  และเครื่องใช้ไฟฟ้า
• เงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่

สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์ อาจมีค่าใช้จ่ายหลายประเภท เช่น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์   และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยการเรียกเก็บขึ้นอยู่กับลักษณะของธุรกรรม  และเงื่อนไขของผู้ขาย  และทรัพย์สิน จึงไม่ควรใช้ตัวเลขเดียวกับทุกกรณี

ส่วนค่าใช้จ่ายด้านสินเชื่อก็แตกต่างกันไปตามธนาคาร  และผลิตภัณฑ์สินเชื่อ ธนาคารแห่งประเทศไทยมีฐานข้อมูลสำหรับเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมผลิตภัณฑ์สำหรับซื้อบ้านมือสองด้วย

ซื้อบ้านมือสองด้วยสินเชื่อ ต้องเตรียมอะไร

หากต้องใช้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ควรเตรียมตัวตั้งแต่ก่อนวางเงินจอง โดยประเมินทั้งรายได้ ภาระหนี้   และเงินที่ต้องเตรียมเอง

สิ่งที่ควรเตรียม ได้แก่

• ประเมินความสามารถในการผ่อนต่อเดือน
• เปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อของแต่ละธนาคาร
• เตรียมเอกสารรายได้  และเอกสารประกอบการกู้
• เตรียมเงินส่วนต่าง  และค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในวงเงินกู้
• ตรวจสอบค่าประเมินหลักประกัน  และค่าธรรมเนียมอื่น
• สอบถามเงื่อนไขกรณีราคาประเมินหลักประกันต่ำกว่าราคาซื้อขาย

สิ่งสำคัญคือราคาขายบ้านกับมูลค่าหลักประกันที่ธนาคารใช้พิจารณาสินเชื่ออาจไม่เท่ากัน และวงเงินที่ได้รับอนุมัติขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของผู้ให้บริการ  และข้อมูลของผู้กู้ ธปท. ระบุว่าสถาบันการเงินมักกำหนดวงเงินสินเชื่อโดยพิจารณาจากมูลค่าหลักประกัน  และความเสี่ยงของผู้กู้ด้วย

ดังนั้น ก่อนวางเงินจอง ควรสอบถามธนาคารเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการกู้  และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน

ก่อนวางเงินจอง ต้องเช็กอะไรให้ครบ

เงินจองเป็นจุดที่ควรระวัง เพราะเมื่อมีการตกลงซื้อขายแล้ว ผู้ซื้อควรมีหลักฐาน  และเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน

ก่อนจ่ายเงิน ควรตรวจสอบว่าในสัญญาหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องระบุเรื่องต่อไปนี้ครบหรือไม่

• ราคาซื้อขายทั้งหมด
• จำนวนเงินจอง  และเงินมัดจำ
• กำหนดวันทำสัญญา  และวันโอน
• เงื่อนไขการคืนหรือริบเงินจอง
• ผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียม ภาษี   และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
• รายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือทรัพย์สินที่รวมอยู่ในการขาย
• สภาพบ้าน  และรายการที่ผู้ขายตกลงจะซ่อมแซม
• เงื่อนไขการยกเลิกกรณีสินเชื่อไม่ผ่านหรือไม่สามารถดำเนินการโอนได้

โดยเฉพาะกรณีที่ต้องกู้ธนาคาร ควรตรวจเงื่อนไขเกี่ยวกับสินเชื่อไม่ผ่าน ให้ชัดเจนก่อนจ่ายเงินจอง เพราะรายละเอียดการคืนเงินขึ้นอยู่กับข้อความในสัญญา  และข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ไม่ควรคาดหวังว่าจะได้รับเงินคืนโดยอัตโนมัติในทุกกรณี

ก่อนโอนบ้านมือสอง ตรวจซ้ำอีกครั้ง

แม้จะตรวจบ้านมาแล้วก่อนทำสัญญา แต่ก่อนถึงวันโอนควรตรวจสอบบ้านอีกครั้ง เพื่อให้แน่ใจว่าสภาพ  และรายการส่งมอบตรงตามที่ตกลงกันไว้

ควรตรวจสอบ เช่น

• สภาพบ้านโดยรวม
• ประตู หน้าต่าง พื้น ผนัง   และฝ้าเพดาน
• ระบบไฟฟ้า  และประปา
• เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น หรืออุปกรณ์ที่รวมอยู่ในรายการขาย
• มิเตอร์น้ำ  และมิเตอร์ไฟ
• เฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินที่ระบุไว้ในสัญญา
• เอกสาร  และรายละเอียดของการโอน
• สถานะจำนองหรือภาระผูกพันที่ต้องดำเนินการก่อนหรือพร้อมการโอน

หากพบว่ามีรายการใดไม่ตรงกับข้อตกลง ควรพูดคุย  และแก้ไขให้ชัดเจนก่อนดำเนินการโอน เพื่อป้องกันปัญหาหลังรับมอบบ้าน

การซื้อบ้านมือสองไม่ควรตัดสินใจจากราคาขายหรือความสวยงามเพียงอย่างเดียว เพราะบ้านแต่ละหลังมีทั้งสภาพทรัพย์สิน เอกสาร ภาระผูกพัน   และค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกัน การตรวจสอบตั้งแต่ก่อนวางเงินจองจึงเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยให้ผู้ซื้อประเมินต้นทุน  และความเสี่ยงได้รอบด้านมากขึ้น

สิ่งที่ควรเช็กให้ครบคือ งบประมาณ สภาพบ้าน ทำเล เอกสารสิทธิ ภาระจำนอง ค่าใช้จ่าย สินเชื่อ   และเงื่อนไขในสัญญา จากนั้นตรวจบ้าน  และเอกสารอีกครั้งก่อนโอน เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองเป็นไปตามข้อตกลง  และลดโอกาสเกิดปัญหาหลังรับมอบบ้าน ธอส. มีสินเชื่อบ้านสำหรับซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม และซ่อมแซมที่อยู่อาศัย พร้อมอัตราดอกเบี้ยพิเศษ และเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น ให้คุณเลือกแผนการผ่อนที่เหมาะกับความสามารถทางการเงินได้

หากสนใจใช้สิทธิ์ยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง หรือปลูกสร้างบ้านกับ ธอส. สามารถทำการกรอกข้อมูล เพื่อขอคำแนะนำด้านสินเชื่อ     และให้เจ้าหน้าที่ธนาคารติดต่อกลับ ได้ที่นี่

ธอส. มีผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านที่พร้อมให้คำปรึกษา เปรียบเทียบ     และคัดสรรข้อเสนอสินเชื่อที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ ติดต่อได้ที่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทุกสาขาใกล้บ้าน หรือผ่าน Facebook ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ติดตามข่าวสาร     และข้อมูลดี ๆ เพิ่มเติมได้ที่ www.ghbank.co.th หรือ GH Bank Call Center : 02 645 9000